Miteigentum versus Stockwerkeigentum "in a nutstell"

Gehört eine Sache, im vorliegenden Kontext ein Grundstück, mehr als einer Person, muss geklärt sein, in welcher Form des gemeinsamen Eigentums sie daran partizipieren. Oft begegnet man dabei dem Miteigentum und dem Stockwerkeigentum. Dieser Beitrag zeigt auf, was hinter diesen Begriffen steckt.

Miteigentum

Beim Miteigentum sind mindestens zwei Personen Eigentümer. Ihr Anteil am Eigentum gehört ihnen zu Bruchteilen, auch Miteigentumsquoten genannt, die sich bei Grundstücken aus dem Grundbuch ergeben (z.B. Miteigentum zu je ½). Dass Miteigentum besteht, ist äusserlich nicht wahrnehmbar, sondern der Miteigentumsanteil gilt rein ideell, als Berechtigung an der ganzen Sache (Grundstück). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen, das heisst er kann ihn insbesondere veräussern oder belasten.

Stockwerkeigentum

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine besondere Form des Miteigentums, das nur bei Grundstücken existiert. Das Stockwerkeigentum verleiht seinem Eigentümer das Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Mit anderen Worten ist er in der Nutzung und dem Ausbau seiner eigenen Räumlichkeiten soweit frei, wie er die Grundstückteile der anderen Stockwerkeigentümer oder der allgemeinen Teile (z.B. Statik des ganzen Gebäudes) nicht beeinträchtigt. Der wertmässige Anteil eines Stockwerkeigentümers am ganzen Grundstück kommt im Grundbuch durch die sogenannte Wertquote seiner Stockwerkeigentumseinheit zum Ausdruck.

Nutzungsaufteilung beim Miteigentum

Ohne andere Abrede ist jeder Miteigentümer zur Nutzung des ganzen Grundstücks befugt, gemeinsam mit mindestens einem anderen Miteigentümer. Mit einer sogenannten Nutzungs- und Verwaltungsordnung kann vertraglich vereinbart werden, dass jeder Miteigentümer bestimmte Teile des Grundstücks alleine nutzen darf (und diese in der Regel auch alleine unterhalten muss). Beispiel: Auf einem Grundstück stehen zwei Einfamilienhäuser – eine Aufteilung des Grundstücks in zwei einzelne Parzellen mit je einem Haus findet nicht statt. In einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung wird vertraglich festgelegt, dass das Haus 1 vom Miteigentümer A alleine genutzt und unterhalten wird, das Haus 2 sinngemäss durch den Miteigentümer B. Gemeinsame Flächen wie der Besucherparkplatz oder der Containerplatz stehen beiden Miteigentümern zur Nutzung zu und werden von beiden gemeinsam unterhalten.

Nutzungsaufteilung beim Stockwerkeigentum

Beim Stockwerkeigentum erfolgt eine Aufteilung des Grundstücks einerseits in die sogenannten Sonderrechte (z.B. Wohnungen, Gewerbeeinheiten, die in sich abgeschlossen sein und über einen eigenen Zugang verfügen müssen) und andererseits in die allgemeinen Teile, die allen Stockwerkeigentümern dienen (z.B. Gebäudeumgebung, Treppenhaus, Lift, Technikraum etc.). Diese Bereiche sind in den Aufteilungsplänen entsprechend darzustellen und auszuscheiden. Das Pendant zur Nutzungs- und Verwaltungsordnung beim Miteigentum ist beim Stockwerkeigentum das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft: In diesem werden die «Spielregeln» für alle beteiligten Stockwerkeigentümer verbindlich definiert.

Grundeigentum: Wann Miteigentum, wann Stockwerkeigentum?

Zu dieser oft gestellten Frage können folgende Grundsätze festgehalten werden:

- Nutzen die Eigentümer alle Bereiche des Grundstücks gemeinsam (Beispiel: Ehegatten oder Konkubinatspartner bewohnen ihr Eigenheim) oder überlassen einen Teil davon gemeinsam einem Dritten zur Nutzung (z.B. Vermietung einer Einliegerwohnung), wird Miteigentum im Normalfall alle sich stellenden Bedürfnisse erfüllen.

- Erfolgt die Finanzierung von Grundeigentum für das ganze Grundstück an sich, reicht Miteigentum ebenso oft aus, unter Umständen ergänzt mit einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung.

- Möchte die Nutzung an Grundeigentum bzw. an Räumen in mehrere, in sich abgeschlossene Einheiten (insbesondere Wohnungen) auf mehrere Eigentümer aufgeteilt und diese Einheiten von jedem Eigentümer auch individuell finanziert werden, ist regelmässig Stockwerkeigentum zu bevorzugen.

Sie halten gemeinsam Grundeigentum, möchten solches erwerben und sind sich unsicher, welche Eigentumsform Sie wählen sollen? Wir beraten Sie gerne.