Dienstleistungen
Stockwerkeigentum
Sie haben ein notarielles Anliegen zum Thema Stockwerkeigentum? Dann sind Sie bei uns in besten Händen. Ob Sie den Bau von wenigen oder vielen Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten planen, ein bestehendes Stockwerkeigentumsverhältnis anpassen oder Miteigentum in Stockwerkeigentum umwandeln möchten: Mit unserer ausgewiesenen Expertise sind wir Ihre idealen Begleiter und schaffen mit Ihnen eine situationsgerechte und praxistaugliche Regelung. Unser Fokus liegt darauf, Sie effizient und speditiv durch den «Formaldschungel» zu navigieren und Ihnen eine maximale Entlastung zu bieten. Selbstredend ist, dass wir für Sie alle relevanten Dokumente (Begründungsurkunde, Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft, Nutzungs- und Verwaltungsordnung, Kaufvertrag etc.) erstellen und die Zusammenarbeit mit involvierten Dritten (Bank, Architekt/in, etc.) koordinieren. Setzen Sie Ihr Projekt mit uns um und lassen Sie sich überzeugen.
Planen Sie, ein bestehendes oder zu erstellendes Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufzuteilen und die Wohnungen allenfalls zu veräussern? Gerne unterstützen wir Sie bei diesem anspruchsvollen Projekt. Wir entwerfen die entsprechenden Dokumente (Stockwerkeigentumsbegründung, Stockwerkeigentümerreglement, Nutzungs- und Verwaltungsordnung) und koordinieren das Vorhaben mit allen involvierten Parteien (Architekt, Aarg. Gebäudeversicherung, Banken etc.), damit der Grundbucheintrag reibungslos über die Bühne geht.
Die folgenden Begriffe und Aspekte sind im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum relevant. Gemeinsam mit Ihnen klären wir, was in Bezug auf Ihre Situation eine sinnvolle und praktikable Lösung ist.
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsverhältnis, das heisst die betroffene Liegenschaft gehört meist verschiedenen Eigentümern, die sich das Eigentum daran teilen. Im Vergleich zum «normalen» Miteigentum verfügt das Stockwerkeigentum jedoch über einen speziellen Charakter, indem es dem Einzelnen ein sogenanntes Sonderrecht an definierten Teilen des Gebäudes zuweist (bspw. an einer Wohnung oder an einer Gewerbeeinheit). Man nennt sie Stockwerkeinheiten. Voraussetzungen für die Schaffung von Stockwerkeinheiten sind, dass die zum Sonderrecht zählenden Gebäudeteile in sich abschliessbar sind (z.B. Zugang nur durch Wohnungstür) und sie über einen allgemein erreichbaren Zugang verfügen. Separate, ebenfalls in sich abschliessbare Nebenräume (z.B. Keller-/Hobbyraum) können mit einer Stockwerkeinheit «verknüpft» werden. Jede Stockwerkeinheit wird im Grundbuch als separate «Parzelle» geführt, was den Vorteil hat, dass jede von Ihnen sowohl separat veräussert als auch mit Hypotheken belastet werden kann.
Die Anlagen und Einrichtungen eines Grundstücks, die allen Stockwerkeigentümern dienen (z.B. Boden, Garten, Spielplatz, Treppenhaus, Heizung, Fassade etc.), werden «gemeinschaftliche Teile» genannt. Auch sonderrechtsfähige Bereiche können gemeinschaftlich sein (z.B. kann ein abschliessbarer Kellerraum als Lager für den Hauswart und somit allen Stockwerkeigentümern dienen).
Es ist möglich, dass die Stockwerkeigentümer bestimmte Teile des Grundstücks, die gemeinschaftliche Teile darstellen, einem oder mehreren Stockwerkeigentümern mit sogenannter reglementarischer Wirkung zur exklusiven Nutzung zugewiesen werden. Diese Bereiche werden «Sondernutzungsrechte» (teilweise auch «ausschliessliche und alleine Benutzungsrechte») genannt. Übliche Anwendungsfälle von Sondernutzungsrechten sind Terrassen, Gärten und (Attika-)Balkone, die einer bestimmten Wohnung zur Exklusivnutzung zugewiesen werden. Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten erfolgt meistens bei der ursprünglichen Stockwerkeigentumsbegründung.
Die Darstellung der Bereiche, die Sonderrechte, gemeinschaftliche Teile oder Sondernutzungsrechte bilden, erfolgt in den sogenannten Aufteilungsplänen. Im Normalfall wird von jedem Geschoss ein Plan erstellt (z.B. UG, EG, 1. OG, 2. OG, Estrich) und darin die entsprechenden Einzeichnungen vorgenommen. Diese Pläne müssen von der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) genehmigt werden.
Ist eine Autoeinstellhalle vorhanden, bildet sie oft entweder eine separate Stockwerkeinheit, an der die Parkplatzeigentümer beteiligt sind, oder für die Autoeinstellhalle wird eine separate Parzelle gebildet, die über ein unterirdisches Überbaurecht über die Gebäudeparzelle verfügt (Bildung einer sogenannten «Rampenparzelle»). Eine schriftliche und im Grundbuch angemerkte Nutzung- und Verwaltungsordnung regelt den ordnungsgemässen Betrieb und das wirtschaftliche und finanzielle Funktionieren der Autoeinstellhalle. Ist keine Einstellhalle vorhanden, bestehen alternative Möglichkeiten, um die Eigentumsverhältnisse und/oder die Nutzung von Aussenparkplätzen verbindlich festzulegen (z.B. durch Eintragung entsprechender Benutzungsrechtsdienstbarkeiten im Grundbuch).
Die «Spielregeln» für das Funktionieren der Gemeinschaft, welche die Stockwerkeigentümer gemeinsam bilden, werden in einem schriftlichen und im Grundbuch angemerkten Reglement festgehalten. Es enthält in der Regel Bestimmungen über die zugelassenen und verbotenen Nutzungen der Stockwerkeinheiten, Sondernutzungsrechte und Unterhaltspflichten sowie die Art und Weise der Einberufung von Versammlungen und die Durchführung von Abstimmungen und Wahlen, die Verteilung der Nebenkosten, die Äufnung des Erneuerungsfonds etc.
Der Anteil der Sonderrechte am Gesamtgrundstück wird im Grundbuch als Bruchteil des Gesamten eingetragen, z.B. 15/100. Dieser Anteil ist meist relevant für die Stimmkraftbemessung bei Abstimmungen und Wahlen sowie für die Verteilung allgemeiner Nebenkosten. Wo Nebenkosten (z.B. für Allgemeinstrom und -wasser, Umgebungsarbeiten, Treppenhausreinigung etc.) nicht einem einzelnen Stockwerkeigentümer zugewiesen werden können (weil z.B. ein entsprechender Zähler fehlt), werden sie in der Regel gemäss den Wertquoten auf die einzelnen Stockwerkeinheiten verteilt.
Familieninterne Liegenschaftsübertragungen
Wir haben uns auf familieninterne Liegenschaftsübertragungen spezialisiert. Mit einem tiefen Verständnis für die individuellen Bedürfnisse und Wünsche unserer Kunden arbeiten wir an massgeschneiderten Lösungen, damit eine Immobilie von einer Generation auf die nächste übertragen werden kann. Dabei tragen wir allen relevanten Aspekten Rechnung (insbesondere Sachenrecht, Erbrecht, Steuerrecht, Ergänzungsleistungen). Von der rechtlichen Beratung bis zur Umsetzung legen wir besonderen Wert darauf, für jede Familie die für sie optimale Lösung zu finden. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung.
Viele Eltern spielen mit dem Gedanken, ihre Liegenschaft auf ein Kind zu übertragen, damit diese in der Familie bleibt.
Hierbei müssen verschiedene Punkte berücksichtigt und diskutiert werden, damit am Schluss eine Lösung vorliegt, die für alle stimmt.
Insbesondere wenn die Liegenschaft nicht zum Verkehrswert übertragen wird, sondern zu einem günstigeren Preis, müssen sich die Beteiligten über die folgenden drei zentralen Punkte im Klaren sein:
Es empfiehlt sich sehr, die erbrechtlichen Konsequenzen einer solchen Transaktion zu regeln. Ansonsten läuft das Kind, welches die Liegenschaft übernimmt, Gefahr, später mit erbrechtlichen Forderungen seiner Geschwister konfrontiert zu sein.
Die Eltern müssen um die möglichen negativen Konsequenzen wissen, wenn eine Liegenschaft zu einem Vorzugspreis an ein Kind übertragen wird. Insbesondere geht es darum, dass eine solche Transaktion zur Kürzung oder Streichung späterer Ergänzungsleistungen führen kann. Eine Kürzung/Streichung kommt dann zum Tragen, wenn mit der Transaktion ein substanzieller Vermögensverzicht verbunden ist. Gerne finden wir mit Ihnen zusammen heraus, ob bei Ihnen ein substantieller Vermögensverzicht vorliegen könnte.
Reichen die finanziellen Mittel der Eltern im Alter nicht mehr aus, gibt es Unterstützungsleistungen, die sowohl auf das öffentliche Recht als auch auf das Privatrecht zurückzuführen sind. Dabei gehen die Unterhalts- und Unterstützungspflichten von Privatpersonen jenen der öffentlichen Hand vor. Bevor also die öffentliche Hand Unterstützungsleistungen ausrichtet, wird geprüft, ob Privatpersonen zu Leistungen verpflichtet werden können.
Ob Sie jemanden finanziell unterstützen müssen, hängt von der Beantwortung folgender zwei Fragen ab:
- Frage: Sind Sie mit der unterstützungsbedürftigen Person in gerader Linie verwandt? Verwandte in gerader Linie sind alle Vorfahren (Eltern, Grosselter, Urgrosseltern) sowie alle Nachkommen (Kinder, Enkel, Urenkel). Eine Unterstützungspflicht besteht nur gegenüber diesen Verwandten, nicht jedoch gegenüber jenen in Seitenlinien (bspw. Geschwister).
- Frage: Leben Sie in sogenannt günstigen Verhältnissen, sodass Ihnen eine Unterstützungspflicht zugemutet werden kann? In günstigen Verhältnissen lebt, wer einen «gehobenen» Lebensstil pflegen kann. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, wird in der Regel anhand der SKOS-Richtlinien ermittelt (SKOS = Schweizerische Konferenz für Sozialhilfe). Demnach erfolgt ab einem steuerbaren Einkommen von CHF 120'000.- (Alleinstehende) bzw. 180'000.- (Verheiratete) eine Prüfung der Beitragsfähigkeit. Erreicht das steuerbare Einkommen diese Schwellenwerte nicht, wird geprüft, ob ein Vermögensverzehr zumutbar ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn das frei verfügbare Vermögen den Betrag von CHF 250'000.- (Alleinstehende) bzw. von CHF 500'000.- (Verheiratete) übersteigt.
Fazit: Wer in günstigen Verhältnissen lebt, wird verpflichtet seine Verwandten in gerader Linie finanziell zu unterstützen, wenn diese ihren Unterhalt nicht (mehr) selber bestreiten können (sog. Verwandtenunterstützungspflicht gemäss Art. 328 f. ZGB).
Wichtig: diese Frage wird unabhängig davon geprüft, ob die Kinder zu Lebzeiten unentgeltliche Zuwendungen von den Eltern erhalten haben.
Wird eine Liegenschaft zu einem Preis von mehr als 80% des Verkehrswerts auf die nächste Generation übertragen, können seit Sommer 2023 Grundstückgewinnsteuern fällig werden.
Bleiben die Eltern in der Liegenschaft wohnen, muss die künftige Wohnform geklärt werden. Ob man diese als Miet-, Wohnrechts- oder Nutzniessungsverhältnis ausgestaltet, hat weitreichende (finanzielle, mitunter steuerliche) Konsequenzen – auch auf spätere Ergänzungsleistungen der Eltern.
Ehe- / Erbrecht
Vorsorgeauftrag
Immobilien
Sie wollen ein Haus kaufen, eine Wohnung verkaufen, Kulturland tauschen oder Bauland an ein Kind verschenken? Benötigen Sie Rat, wie Sie am besten eine Immobilie innerhalb der Familie auf die nächste Generation übertragen? Wir begleiten Sie bei diesem Vorhaben. Als kompetenter Partner nehmen wir Ihre Angaben entgegen, arbeiten einen Vertragsentwurf aus und übernehmen die Koordination zwischen den Vertragsparteien und mit Dritten (z.B. Banken, Grundbuchamt).
Sie möchten uns die Angaben für die Erstellung eines Kaufvertrages oder eines anderes Vertrages über eine Handänderung online übermitteln? Klicken Sie hier, um zum Online-Formular zu gelangen. Bei Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich auch gerne im persönlichen Gespräch, per Telefon oder E-Mail zur Verfügung (siehe Kontakt).
Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist oft das Lebenswerk einer Familie. Entsprechend stellt die Übergabe an die nächste Generation ein emotionales Ereignis dar. Wir sind bei diesem Prozess verlässlich und kompetent für Sie da. Bei steuerlichen Überlegungen ziehen wir Partner aus unserem Netzwerk bei.
Zum «Stockwerkeigentum», das zu unseren Steckenpferden zählt, finden Sie hier weitergehende Informationen.
Beabsichtigen Sie einen Aus- oder Neubau und wird dadurch Ihr Nachbar tangiert, weil das Gebäude zu nahe an der Grenze steht, eine Leitung über seine Parzelle verläuft oder die Zufahrt über sein Land erfolgt? Macht die Gemeinde in der Baubewilligung den Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages zur Auflage? Gerne erstellen wir zeitnah eine massgeschneiderte Lösung für Sie.
Sie wollen die Grenzen eines Grundstücks ändern, aus einem bestehenden Grundstück ein neues entstehen lassen oder zwei Parzellen zu einer vereinigen? Wir beraten und begleiten Sie auf diesem Weg.
Schuldbriefe
Sie nehmen bei Ihrer Bank eine Hypothek auf oder erhöhen eine bestehende? Gerne erstellen wir für Sie den entsprechenden Pfandvertrag. Als effizienter Partner melden wir den Vertrag nach erfolgter Beurkundung dem zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung an, sodass die Auszahlung der Hypothek schnellstmöglich erfolgen kann. Dasselbe gilt selbstverständlich auch für landwirtschaftliche Investitionskredite (Grundpfandverschreibungen).
Als Teilnehmende des Terravis-Systems nehmen wir auch elektronische Grundbuchanmeldungen vor.
Gesellschaftsrecht
Sie möchten eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder eine Aktiengesellschaft gründen und/oder sich dazu beraten lassen? Kommen Sie auf uns zu.
Sie möchten uns die Angaben zur Gründung einer Aktiengesellschaft (AG) oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) online übermitteln? Klicken Sie hier, um zum Online-Formular zu gelangen. Bei Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich auch gerne im persönlichen Gespräch, per Telefon oder E-Mail zur Verfügung (siehe Kontakt).
Ihr bestehendes Unternehmen soll ein neues Rechtskleid erhalten (sog. Umwandlung)? Kann Ihre Firma eine andere übernehmen oder mit ihr fusionieren? Auf diesem spannenden Weg begleiten wir Sie gerne. Bei steuerlichen Überlegungen ziehen wir Spezialisten aus unserem Netzwerk bei.
Sie ändern die Bezeichnung oder den Zweck Ihrer Firma, verlegen ihren Sitz oder erhöhen das Kapital? Was auch immer in den Statuten geändert werden soll, wir sind Ihr verlässlicher Partner.
Weiteres
Beglaubigungen
Sie benötigen eine Unterschriften- oder Dokumentenbeglaubigung? Wir stehen Ihnen zur Verfügung.
Eine Übersicht über die Gebühren, die im Zusammenhang mit notariellen Rechtsgeschäften anfallen, finden Sie hier.