Immobilienerwerb - Anwachsungsvereinbarung für Ehegatten bei der einfachen Gesellschaft

Erwerben Ehegatten Immobilien, tun sie dies sehr oft als eine einfache Gesellschaft. Im Unterschied zum Miteigentum, bei dem sich die Höhe/Quote des Eigentumsanteils aus dem Grundbuch ergibt, ist dies bei einer einfachen Gesellschaft nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Die Anteilshöhe und auch der Verteiler von Gewinn oder Verlust können direkt im Kaufvertrag oder in einem separaten Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Fehlt eine Parteivereinbarung, gelten die gesetzlichen Vorschriften des Obligationenrechts. Sie sehen vor, dass jeder Ehegatte, ohne Rücksicht auf die Grösse seiner Einlagen (Eigenmittel), den gleichen Anteil am Gewinn und Verlust hat (Art. 533 Abs. 1 OR). Ohne anderslautende Regelung partizipieren an einem Wertzuwachs (bzw. Wertverlust) beide Gesellschafter grundsätzlich zu gleichen Teilen, auch wenn einer nur 10% des Eigenkapitals beigesteuert hat und der andere 90%.

Ehegatten können neben dem Festhalten der Höhe der Einlagen insbesondere eine sogenannte Anwachsungsvereinbarung (sog. Akkreszenz) treffen. Sie hat zum Inhalt, dass die Gesellschaft im Todesfall aufgelöst wird und sämtliche Aktiven und Passiven, bei Immobilien das Eigentum an der Immobilie und die darauf lastende Hypothek, dem überlebenden Ehegatten (Gesellschafter) alleine anwachsen. Dadurch wird mit dem Tod eines Ehegatten der überlebende Ehegatte als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen und nicht die Erbengemeinschaft des verstorbenen Ehegatten. Die Anwachsungsklausel geht dem Erbrecht vor, regelt aber ausschliesslich das Schicksal des Eigentums und ändert nichts an finanziellen Ansprüchen möglicher Miterben. Letztere bleiben gewahrt.

Eine Anwachsung an den überlebenden Ehegatten wird in vielen Fällen dem Willen der Ehegatten entsprechen. Gerade bei Patchwork-Konstellationen ist jedoch Vorsicht geboten und sorgfältig abzuklären, ob sie nicht mit bereits bestehenden güter- und erbrechtlichen Verfügungen im Widerspruch steht. Die Anwachsungsvereinbarung enthält deshalb mit Vorteil einen Vorbehalt auf anderslautende Anordnungen in einem Ehe- und/oder Erbvertrag.

Der Erwerb von Grundeigentum als einfache Gesellschaft steht auch nicht miteinander verheirateten Eigentümern offen und ist nicht auf zwei Personen beschränkt - auch in Konstellationen von drei oder mehr Eigentümern kann die Bildung einer einfachen Gesellschaft und eine Anwachsungsklausel eine interessante Option sein. Ausgeschlossen ist die Gründung einer einfachen Gesellschaft bei nicht verheirateten Personen, wenn der Grundstückserwerb mit Mitteln aus der Pensionskasse finanziert wird. Dann verlangt der Gesetzgeber zwingend Miteigentum.

Sie erwerben eine Immobilie und sind sich unsicher, ob die einfache Gesellschaft die passende Eigentumsform ist? Gerne sind wir Ihnen bei der Entscheidungsfindung behilflich.