Was es beim Grundstückkauf durch ausländische Personen zu beachten gibt
Was ist das BewG?
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), auch «Lex Koller» genannt, regelt den Erwerb von Immobilien durch ausländische Personen. Namentlich beschränkt das Gesetz den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Ausländer. Vorliegend soll ein kurzer Überblick gegeben werden, welche Art von Immobilien vom BewG betroffen sind, wer als Person im Ausland im Sinne des BewG gilt und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein Ausländer eine Immobilie in der Schweiz bewilligungsfrei (mit-)erwerben darf. Der Fokus des vorliegenden Beitrages liegt explizit auf dem Immobilienerwerb durch Privatpersonen.
Welche Art von Immobilien sind vom BewG betroffen?
Die Ausführungen dieses Beitrages beziehen sich auf den Erwerb von Immobilien zu Wohnzwecken. Sogenannte Betriebsstätte-Grundstücke (namentlich ein Produktions- oder Handelsbetrieb mit Parkplatz- und Lagerflächen, ohne grosse Landreserve) können von einer beliebigen Person, unabhängig ihrer Staatsangehörigkeit und ihres Wohnsitzes, bewilligungsfrei erworben werden.
Wer gilt als Person im Ausland im Sinne des BewG?
Eine Privatperson benötigt grundsätzlich eine Bewilligung für den Immobilienerwerb, wenn sie:
- Staatsangehörige von EU-/EFTA-Mitgliedstaaten oder von Grossbritannien/Nordirland ist, und sich ihr tatsächlicher Wohnsitz nicht in der Schweiz befindet
- Drittstaatsangehörige ist und nicht über eine Niederlassungsbewilligung C verfügt
In diesen Konstellationen werden die erwerbenden Personen an die kantonale Bewilligungsbehörde für weitere Abklärungen verwiesen.
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass folgende ausländische Personen keiner Bewilligungspflicht unterstehen:
- ausländische Staatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C
- EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B
EU-/EFTA-Bürger mit einer Aufenthaltsbewilligung B haben allerdings den Nachweis zu erbringen, dass sie ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben und sich ihr Lebensmittelpunkt effektiv hier befindet. Um diesen Nachweis erbringen zu können, sind div. Dokumente vorzulegen. Hierzu zählen (nicht abschliessend):
- Wohnsitzbestätigung
- Steuerbescheinigung
- Arbeitsvertrag bei einem Arbeitergeber in der Schweiz
- Fahrzeugausweis
- Abmeldungsbestätigung vom letzten Wohnsitz im Ausland
- Offizielle Bestätigung, wonach die Kinder in der Schule / Krippe in der Schweiz angemeldet sind
- Mietvertrag
Soweit die Person im Ausland, welche die Immobilie erwerben möchte, verheiratet ist, ist der Nachweis des Lebensmittelpunktes in der Schweiz auch in Bezug auf den Ehegatten zu erbringen.
Gibt es eine Möglichkeit, dass auch eine Person im Ausland im Sinne des BewG eine Immobilie in der Schweiz bewilligungsfrei (mit-)erwerben kann?
Auch Personen aus Drittstaaten, welche keine Niederlassungsbewilligung C besitzen und demnach als Personen im Ausland gemäss BewG gelten, können bewilligungsfrei ein Grundstück (mit-)erwerben. Notwendig ist dafür allerdings, dass sie gegenüber dem Grundbuchamt bestätigen, dass es sich beim konkreten Objekt um den zukünftigen Hauptwohnsitz handelt und sich der eigene tatsächliche Lebensmittelpunkt bereits zum Zeitpunkt des Erwerbes in der Schweiz befindet. Hinsichtlich des Nachweises des tatsächlichen Lebensmittelpunktes in der Schweiz kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden.
In Bezug auf den Hauptwohnsitz hat die erwerbende Person gegenüber dem Grundbuchamt zu bestätigen, dass sie die Liegenschaft für sich und ihre Familie als Hauptwohnsitz nutzen wird. Das Grundbuchamt prüft sodann, ob die erwerbende Person zur Wohnsitznahme am Ort des Grundstücks berechtigt ist (in der Regel durch eine Aufenthaltsbewilligung B) und ob nicht mehr als eine Wohnung resp. ein Haus erworben wird. Auch möglich ist ein Erwerb von Bauland, wobei diesfalls mit den Bauarbeiten des Hauptwohnsitzes (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) innert einem bis zwei Jahr(en) begonnen werden muss und die Parzelle grundsätzlich nicht grösser als 3’000 m2 sein darf.
Sofern der Nachweis des zukünftigen Hauptwohnsitzes sowie des Lebensmittelpunktes gegenüber dem Grundbuchamt gelingt, erwirbt die Person im Ausland das Grundstück bewilligungsfrei. Sollte der Nachweis dagegen nicht gelingen, wird der Erwerber an die kantonale Bewilligungsbehörde weiterverwiesen.
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