Vorkaufsrechte beim Liegenschaftskauf – wer hat das Recht, und wann greift es?

Wer eine Liegenschaft kaufen möchte, erlebt manchmal eine Überraschung: Es stellt sich heraus, dass eine bestimmte Person in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und das Grundstück zu denselben Bedingungen übernehmen könnte, wie sie mit einem Dritten vereinbart wurden. Die Rede ist vom Vorkaufsrecht – einem Instrument, das im Schweizer Recht eine wichtige Rolle spielt und sowohl Käufer als auch Verkäufer kennen sollten.

Zwei Arten von Vorkaufsrechten

Das Schweizer Recht unterscheidet zwischen zwei Kategorien:

1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist auf gesetzliche Bestimmungen zurückzuführen, ohne dass zwischen den Parteien ein Vertrag abgeschlossen werden muss. Die in der Praxis bedeutendsten gesetzlichen Vorkaufsrechte sind das Miteigentümer-, Pächter- und Baurechtsvorkaufsrecht.

2. Das vertragliche Vorkaufsrecht wird individuell vereinbart – etwa zwischen Nachbarn, Geschäftspartnern oder Familienmitgliedern. Es muss – sofern der Kaufpreis fest definiert wird – zwingend öffentlich beurkundet werden. Es kann im Grundbuch vorgemerkt werden und wirkt dann gegenüber jedermann. Die maximale Dauer beträgt 25 Jahre.

Wann greift das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht wird ausgelöst, wenn die Liegenschaft verkauft oder über das Grundstück ein Geschäft abgeschlossen wird, das einem Verkauf wirtschaftlich gleichkommt (bspw. die Begründung eines Baurechts). Keine Auslösung des Vorkaufsrechts erfolgt hingegen bei einer Grundstückszuweisung an einen Erben im Rahmen einer Erbteilung, bei einer Zwangsversteigerung oder beim Erwerb einer Immobilie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.

Wie lange und wie kann das Recht ausgeübt werden?

Der Vorkaufsberechtigte muss sein Recht innert drei Monaten ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags geltend machen. Zudem gilt eine absolute Frist: Nach zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist das Recht in jedem Fall erloschen. Der Grundbuchverwalter ist verpflichtet, Vorkaufsberechtigte über einen Eigentümerwechsel zu informieren.

Der Vorkaufsberechtigte hat sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Grundeigentümer schriftlich auszuüben.

Hinweise aus der Praxis

In der Praxis wird die Urkundsperson bei Ausfertigung eines Rechtsgeschäfts, welches das Vorkaufsrecht auslöst, das Grundbuch auf vorgemerkte Vorkaufsrechte prüfen – und klären, ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen. Die Parteien werden gegebenenfalls auf den Bestand hingewiesen. In der Folge wird zwischen den Vertragsparteien und dem Vorkaufsberechtigten nach individuellen Lösungen gesucht.

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